BLOG č.32 • Nehnuteľnosti, ktoré môžete zaťažiť hypotékou
- Podrobnosti
- Kategória: Blogové články
- Uverejnené streda, 26. jún 2019, 14:00
- Napísal: GRAND-REALITY
BYT
Byt je v bankách najobľúbenejším zabezpečením hypotéky, hlavne z dôvodu jeho rýchlej likvidity, na rozdiel od domu. Čo sa týka bytov typu apartmán, štúdio či ateliér, je možné počítať s menšími rozdielmi v získavaní hepotekárneho úveru.
Družstevné byty banky nefinancujú - iba ak by bolo účelom úveru odkúpenie bytu od družstva. Ak ci chcete požičať na rekonštrukciu "vášho" družstevného bytu peniaze cez hypotéku a zároveň tento byt založiť, nie je to možné.
Na hypotéku si môžete kúpiť aj byt v rodinnom dome. Pozor, byt musí mať samostatný vchod. Vchod do takéhoto bytu môže byť stavebne riešený ako vchod do klasického bytového domu, t.j. v rodinnom dome je spoločný vchod, cez ktorý sú potom samostatné vchody do bytov. Majitelia bytov musia vlastniť spoluvlastnícky podiel na tomto spoločnom priestore, ktorý slúži ako vchod.
DOM
Rodinný dom
Pri rodinných domoch treba dávať veľký pozor, či skutočný stav nehnuteľnosti je zhodný s právnym stavom (čo je zapísané v katastri nehnuteľností a ostatných oficiánych dokladoch). Často sa stáva, že k domu boli načierno dobudované drobné stavby ako terasa, prístrešok, garáž, spevnená plocha. Alebo k domu vedie nevysporiadaná prístupová cesta. Znalec, ktorý vypracováva znalecký posudok, by klienta na nezrovnalosti mal upozorniť, keďže takéto zistenie je povinný uviesť do znaleckého posudku. Ak takýto stav banka zistí pri schvaľovaní hypotéky, úver môže zamietnuť, alebo v lepšom prípade povie klientovi, čo má opraviť.
Rozostavaný rodinný dom
Každá banka posudzuje rozostavaný dom ináč. Preto si radšej vo svojej banke overte, v akom štádiu musí byť nový dom rozostavaný. V niektorých bankách stačí mať základovú dosku a vytiahnuté múry, inde je to prísnejšie, a chcú holodom či dom s rozostavanosťou minimálne 80%. Úver je možné získať ako na murovaný dom, tak aj na drevodom.
POZEMOK
Banky financujú iba stavebné pozemky. To, či je daný pozemok stavebný je uvedené v liste vlastníctva. Ak v liste vlastníctva nie je uvedené že sa jedná o stavebnú parcelu, banka bude trvať na tom, aby ste predložili potvrdenie z miestno-príslušného stavebného úradu. Na potvrdení bude uvedené presne v zmysle územného plánu, o aký typ parcely ide. Ak na pozemku nie je možné stavať, takýto typ pozemku banky nefinancujú vôbec.
CHATA
Tento typ nehnuteľnosti banky financujú len obmedzene. V záhradkárskych osadách sa dnes stavajú aj "chaty" - rodinné domy, ktoré sú celoročne obývané. Znalec pri vypracovaní znaleckého posudku na chatu musí napísať, že je určená na celoročné bývanie, inak nie je možné takýto typ nehnuteľnosti dať banke ako zabezpečenie hypotéky.
NEHNUTEĽNOSŤ NA PODNIKANIE
Hypotéky pre fyzické osoby sú určené na financovanie nehnuteľností určených na bývanie. Záleží od toho, ako je nehnuteľnosť zapísaná v liste vlastníctva. Podnikateľské nehnuteľnosti sa financujú prostredníctvom podnikateľských úverov.
Aby vašu nehnuteľnosť mohla banka zaťažiť záložným právom, musí byť na území Slovenska a musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností. Ďalšou podmienkou je, že na nej nie sú uvalené žiadne ťarchy (právo dožitia nejakej osoby, exekúcia) a nie je zaťažená iným záložným právom.
Čo všetko vám môže sťažiť vybavenie hypotéky
Pri hypotéke zohráva dôležitú úlohu typ nehnuteľnosti a to, či všetky doklady sú v poriadku. Vždy si žiadajte aktuálny list vlastníctva. Získate tak vedomosť o aktuálnom právnom stave nehnuteľnosti.
LIST VLASTNÍCTVA
Pokiaľ je list vlastníctva "čistý" teda bez akýchkoľvek ťarch a zápisov, je to pre vás dobrá správa. Avšak v realite to nie vždy býva také jednoduché. Toto si všímajte:
- nehnuteľnosť už je zaťažená záložným právom a to je aj zapísané v liste vlastníctva. To znamená, že súčasný majiteľ túto nehnuteľnosť už založil v inej banke alebo nebankovej spoločnosti. Nenechajte sa oklamať argumentami typu: "to je v poriadku, to len zabudli vymazať..."
- práva k nehnuteľnosti ešte neboli riadne vysporiadané v rámci dedičského konania a zapísané do listu vlastníctva. Kým nie je ukončené dedičské konanie, vôbec nie je jednoznačné, kto nehnuteľnosť zdedil a môže s ňou ďalej nakladať. Banka bude takúto nehnuteľnosť akceptovať, ak výsledok dedičského konania bude riadne zapísaný v liste vlastníctva.
- právo doživotného užívania. Pôvodný majiteľ musí požiadať kataster o výmaz toho práva. Keď pôjdete žiadať o hypotéku, list vlastníctva by už mal byť "čistý", inak si to zbytočne skomplikujete.
- exekučné záložné právo. Nezáleží na tom, na akú sumu exekúcia je zapísaná. Aj keby to bola len malá suma. Dôležité je, že exekúcia musí byť najprv vyplatená. Nehnuteľnosť, ktorá má v liste vlastníctva zapísané exekučné záložné právo je v podstate blokovaná a majiteľ ju nemôže predať.
- nehnuteľnosť vlastní neplnoletá osoba. Neplatí tu, že kúpne zmluvy môže podpísať rodič, ako právny zástupca dieťaťa. Predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastní maloletá alebo nesvojprávna osoba je komplikovaný, lebo ho schvaľuje súd. Súd schvaľuje kúpne aj záložné zmluvy a trvá to pomerne dlho.
- Pozor si dajte na ostatné doklady, nielen na list vlastníctva.
Je vysporiadaná prístupová cesta?
Pokiaľ prístupovú cestu k domu vlastní iná súkromná osoba, musíte si vybaviť právo prechodu, s čím vlastník cesty nemusí súhlasiť. Ak by vlastník cesty nesúhlasil, zriadenie práva prechodu by ste si museli vymáhať súdnou cestou, čo môže trvať dosť dlho. Pokiaľ cestu vlastní mesto alebo obec, je to v poriadku.
Je všetko čo je postavené zakreslené aj v katastrálnej mape a zapísané v liste vlastníctva?
Týka sa to rôznych prístavb, záhradných domčekov, a podobne. Má pôvodný majiteľ vôbec potrebné povolenia na tieto stavby? Skutočný stav musí byť zhodný s právnym stavom nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti, ktoré sú menšie ako 25 m2, nepodliehajú stavebnému povoleniu, ale podliehajú Ohláseniu drobnej stavby, ktorú je potom majiteľ povinný dať zapísať do katastrálnej mapy.
Keď pri domoch môžu byť problémové čierne dostavby, pri bytoch sú to rôzne "prerábky". Týka sa to najmä stavebných úprav, ktoré zasahujú do dispozície bytu. Napríklad vybúranie priečky, pripojenie balkóna k obytnej izbe, či spojenie dvoch bytov do jedného. Pravdepodobne banka od vás bude požadovať aj povolenia na tieto stavebné úpravy od príslušných úradov.
Zdroj: banky.sk Foto: grand-reality.sk
